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不動產登記征求意見 利害關係人可查房產

  南都訊 記者葛倩 發自北京 公眾關註的《不動產登記暫行條例》在千呼萬喚後終於公之於眾。昨日,國務院法制辦公佈條例征求意見稿,不動產登記被賦予法律效力,包括耕地、林地、草地等土地承包經營權、宅基地使...
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烏蘇市奏響“平安和諧曲” 宣講小組走進千家萬戶

  烏蘇市第五中學住村工作組正在給村民宣講平安知識
  天山網訊(通訊員黃明華攝影報道)近期,烏蘇市197個“三民”工作組深入群眾挨家挨戶宣傳平安建設內容併發放宣傳資料,以增強人民群眾安全防範意識...
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省人大常委會機關幹部職工踴躍捐款 楊應楠等帶頭捐款

<br/>  為支援災區抗震救災,省人大常委會機關昨日舉行向魯甸6.5級地震災區捐款儀式。省人大常委會常務副主任楊應楠,副主任楊保建、張百如、刀林蔭、王樹芬,<a href="http://tw.adata.com/index_TW.html"><span style="color:#666">固態硬碟</span></a>秘書長白保興等帶頭捐款。機關幹部職工和離退休幹部積極踴躍捐款,共捐款50餘萬元。 <br/>  記者 瞿姝寧(雲南日報)  (原標題:省人大常委會機關幹部職工踴躍捐款 楊應楠等帶<a href="http://tw.adata.com/index_TW.html"><span style="color:#666">固態硬碟</span></a>頭捐款)<br/>
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留美購房攻略:在美國親歷租房和買房


  
  作者兒子在美國買下的房子
  □葉永烈
  美國人喜歡搬家,因此買房賣房的人多,房屋經紀人也多;“學區”好的地段,房價也相應貴一些;買房可以“砍價”,不過可“砍”的空間不大
  1美國的公寓很多是木結構的
  已經是第八次去美國了。我的小兒子在美國已經20年,我每一次去美國,都在他那裡住一兩個月,親歷了從租房、看房到買房的全過程。
  小兒子的家,最初在舊金山東灣阿拉米達島海濱一幢大樓內。這種大樓,在美國稱之為公寓。那時候,他租公寓房子。兩房一廳的公寓房子,月租1500美元。
  中國的公寓,總是在大門口設立門衛室。然而,在美國公寓卻不見一個門衛。這是因為美國的人工很貴,設立一個門衛室起碼要四個門衛——三個三班倒,一個輪休。在美國,這四個門衛的工資就是一筆很大的開支。
  在上海,樓房差不多都是鋼筋水泥的,美國的公寓很多是木結構的。美國的房子用木頭來蓋,一方面因為美國森林多,木材不貴;另一方面用木頭蓋房子,節省人工。美國工廠成批生產各種木柱、木梁、木樓梯、木門、木板壁,運到工地之後,可以像搭積木似的,兩三個月就“搭”好一座房子。美國房子的牆壁,其實是一塊“三明治”罷了:兩面是薄薄的一層纖維板,中間夾一層防火材料。這層防火材料,也起著隔音的作用。 編輯:林曉彥
   1
  
  美國掛出這樣的牌子,表示房子待售
  2
  建成一兩年的二手房有時比新房還貴
  在美國工作了一段時間,小兒子決定買房。我和妻也加入了看房子的隊伍,跟他、兒媳一起看了20多處房子,對美國的房地產市場有了第一手的瞭解。
  在美國買房子,可以先從網站上查找房源信息,也可以從報紙的售房廣告中尋找。不過,最好的辦法是委托房屋經紀人。
  我們來到阿拉米達的房屋交易中心,交易中心裡面是半個足球場那麼大的房子,用灰色木板隔成一間間的開放式辦公室,那是經紀人與客戶談話的地方。那木板只有我的肩膀那麼高,一眼望去,有50多間這樣的小辦公室,每位房地產經紀人一間,也就是說,這裡有50多位房屋經紀人!房屋經紀人多,是因為買房、賣房的人多。
  有人說,美國人吃了“耗子藥”——喜歡搬家。確實,在一幢房子里住一輩子的美國人不多。通常,剛結婚的年輕人買小一點的房子,或者租房子,等手頭積蓄了一些錢,又有了孩子,那就賣小房、買大房。
  美國人常常“跳槽”,工作地點變了,如果離原先的住處太遠,那就要賣掉舊房,在工作單位附近買新房子。還有人是因為房價猛漲,自己又到了退休年齡,就乘機賣掉大房子,再買一幢小一點的房子,或者到遠一點的地方買便宜點的房子……
  在中國的房屋交易所,往往可以見到密密麻麻的房屋出售廣告,而美國的房地產經紀人通常只做幾幢房子的交易。
  跟美國的房地產經紀人交談,我才得知,美國的房地產經紀人分為兩種:賣方經紀人與買方經紀人。你要賣掉自己的房子,那就委托賣方經紀人;你要買房子,那就委托買方經紀人。當然,有時你要買那幢房子,直接找那家房東所委托的賣方經紀人也可以,反之亦然。
  不過,內中往往有一種“傾向性”,即賣方經紀人總是儘量替賣主打算,而買方經紀人則總是儘量為買主打算,原因很明白,賣方經紀人的中介費是由賣方出,買方經紀人的中介費是由買方出。也有時中介費用由買賣雙方分擔,則經紀人的“立場”隨之變得“公允”。
  賣主一旦委托了經紀人售房,就絕對不能拋開經紀人私自跟買主直接交易。一經發現,賣主要向經紀人賠償經濟損失。
  我所在的舊金山阿拉米達小島及其附近,為了使小島的環境優美,房屋不能過於密集,美國政府嚴加控制建造新房子,所以那裡出售的絕大部分是二手房。不過,這裡的房子保養極好,即便是三四十年的房子,看上去仍很新。
  這裡的房子,差不多都是獨立房子,也就是中國所說的“花園洋房”或者別墅。通常是上下兩層。每幢房子前有草坪,後有花園。卧室通常是三至四個,廳則通常二至三個,廚房一個,衛生間二至三個。此外還有洗衣房和車庫。車庫一般可以停放兩輛轎車。儘管車庫有三四十平方米,通常不計算在房屋面積之中,算是“奉送”。
  在二手房之中,最貴的是建成才一兩年的房子,這種房子的房價有時比新房子還貴。雖然美國的新房子大都是全裝修的,但買主住進新房子之後,還必須進行方方面面的加工。特別是花園,需要自己請人整理——房產公司只交給買主一片荒地而已。所以,購買住了一兩年的新房子,什麼都是現成的,省時間又省錢。當然,“房齡”越大,房子價格也就相應要低一些。
  尤其美國的房子是木結構的,五六十年的老房子,那就不如新房子結實。不過,在阿拉米達,那種英國維多利亞式的房子,結構極為精細,雖然“房齡”在百年之上,卻仍賣大價錢! 編輯:林曉彥
  
  房屋中介公司貼著:“奧巴馬房貸新政”字樣
  3“老美”經紀人不懂中國人心態
  房子是很特殊的無法移動的商品,非要上門細看才行。然而,二手房裡又往往住著房東——很多美國人在拿到售房款之後才能買新房。
  按照美國的規矩,看房的時間集中在周日下午。到了這一時間,房東把家裡打掃得乾乾凈凈,家裡的一切都井然有序,然後全家外出“迴避”。
  也就在這個時候,房東所委托的房屋經紀人“進駐”這一打算出售的房子,在門口掛起了一塊售屋牌子。售屋牌子上往往印著經紀人的照片,還寫著經紀人電話號碼。另外,牌子上還寫著看房時間,並提供關於這座房子的介紹資料。資料上往往印著房屋的外貌以及各廳、室的照片,房屋平面圖,房屋建造歷史以及價格。
  在規定的看房時間里,房門通常開著。購房者自己開車前來。誰要看房都可以進去。
  這時,房屋賣方經紀人充當臨時主人,在房子里笑迎客人,給每一位看房者遞上一張名片,並不厭其煩地逐一回答看房者的問題。
  我註意到,很多購房者向經紀人詢問“學區”情況。這是因為購房者都希望自己的孩子能夠上好的學校,所以“學區”好的地段,房價也相應貴一些。
  那天,我們到硅谷附近一口氣看了幾處房子。我非常喜歡一座位於小山山頂的一幢房子,有一個六七十平方米的木陽臺,可以俯瞰山下的高速公路,也可以眺望遠處的大海,風景極佳。從陽臺沿著“之”字形白色扶梯下去,則是後花園,花園裡有很大的魚池。我說這房子簡直可以讓好萊塢來拍電影。由於房子在山頂,房價比小島上的房子還便宜,只是小兒子嫌這房子太冷清,沒看中。
  又有一處房子,很不錯。當小兒子問起房東為什麼要賣掉房子時,這位經紀人說:“他們前年以38萬美元買進,今年夫婦離婚了,以51萬美元價格出售。”顯然,這位“老美”經紀人不懂中國國情。他這麼一說,小兒子和兒媳馬上否決了,認為這房子不吉利!
  還有一處是“模特屋”,也就是中國所說的“樣板房”。那房子倒是新房子,裝修十分考究,價格也公道。這房子原本是供客戶參觀用的,後來作為房產公司的辦公樓。只是主卧室那好端端的牆、天花板,都被漆上紅紅綠綠的圖案。另外,由於參觀的人以及公司的人員來來去去太多,地毯已經被踩得很臟很舊,需要全部更換。
  在回去的路上,這位美國經紀人一邊開車,一邊開始向我的小兒子詢問參觀這幾處房子之後的印象,其實是在“摸底”,瞭解買主看中了哪幢房子。在當天晚上,美國經紀人打電話來,正式詢問買主的意思。可惜,這幾處房子,我的小兒子都未中意。 編輯:林曉彥
  
  中介帶領看房子
  4美國房屋經紀人的“秘密”
  後來,我的小兒子請了一位華裔房屋經紀人L先生。他來自香港,能用英語、閩南語、普通話跟各種客戶打交道,生意做得很不錯,是這裡的“頭牌”房地產經紀人。
  我發現,L先生比那位“老美”經紀人要精明得多。比如,我的小兒子來到他正在負責出售的一幢房子,問起同樣的問題:“房東為什麼要賣掉這房子?”他馬上指了指牆上掛著的房東一家的照片說:“房東在5年前買了這房子。你瞧,他在此屋中添了兩個孩子,他又發了財,想買更大的房子。所以這屋很吉祥,是‘吉屋’。你買了這屋,也會添丁發財!”他又說:“這屋的大門朝東,紫氣東來,風水好,吉兆!”因為他看到買主是中國人,就用“東方理念”來打動你的心,而這是“老美”經紀人根本說不出來的。
  跟這位“頭牌”經紀人打交道多了,我發現,他並不光是就交易談交易,他也很善於從方方面面跟你聊天,建立起友誼。
  比如,他很熱心地向我們介紹看房子值得註意的地方。
  我在看房子的時候,從來不註意屋頂。他告訴我,看房子一定要看看屋頂。因為美國的房子大都是木結構的,有些老一點的房子久經風吹雨打,木屋頂容易腐爛、漏水,而用長方形瓦片的屋頂就好得多,一般在50年內不會出問題。
  他還關照我,要註意衛生間所有的縫隙是否嚴密,這些縫隙必須用硅膠封死。有的衛生間縫隙裂開,表明漏水,那就很糟糕,因為水一滲進去,木地板很容易腐爛。
  他還指出,也要註意門窗的縫隙,倘若不嚴實,一下雨,整個木牆滲水,就會很麻煩。就連下水道也要特別留意,下水道堵塞和滲漏會帶來很多麻煩。在美國人工昂貴,房子修一下要花很多錢,所以買房子時一定要註意種種“細節”。
  如果買主看中了一幢房子之後,能否成交的關鍵便是價格。買主可以“砍價”,不過可以“砍”去的空間不大。在阿拉米達,一幢60萬美元的房子,一般能夠“砍”的幅度也就是一萬美元左右。
  漸漸地,我知道美國房屋經紀人這一行的“秘密”:在跟賣主商量價格時,盡可能壓低至賣主能夠接受的“最低價”。只有這樣才容易成交。當然,正因為事先已經被經紀人“壓價”,所以買主“砍價”的餘地就不很大了。經紀人也非常瞭解買主的心理,倘若不“砍”一點價,總有“不舒服”的感覺,所以也就在買主出價之後,經紀人會再一次勸賣主壓一點價。 編輯:林曉彥
  
  佛羅里達棕櫚樹灘一座座深宅大院的大門緊閉
  5、美國買二手房要找專業人員“驗房”
  但是,簽訂合同的過程中,還會發生種種意外。即便簽了合同,也並不一定成交……
  在陪小兒子來到阿拉米達的房屋交易中心。我親歷了簽定合同的全過程。小兒子坐定之後,忽然提出一個新的要求:“這幢房子的主人是5年前買的,你能不能告訴我,他當時買的價格是多少?”
  L先生立即從電腦中查到了5年前的交易資料,當場打印,交給買主。顯然,買主想從5年前的成交價格,判斷今日的交易價格是否合理。
  他很坦率地對我的小兒子說,這幢房子能夠“砍”去9000美元,就算很不錯了。
  小兒子問得很詳細,諸如賣主的產權是否存在糾紛;每年的房產稅是多少;房屋保險費每年多少;頭款付多少,分期付款的年限以多少年為合適,分期付款的貸款利息是多少;房屋中介費是多少,由誰負擔……
  內中還有所謂“驗房費”,驗房是在美國買二手房必不可少的手續。如果買新房子,建造之後經過驗收,才會交給客戶。購買二手房,買主當然會細細察看,但是買主畢竟外行,所以必須委托專門的驗房專業人員前來驗查。這驗房手續,可以委托經紀人代為聯繫。驗房費用由買主付,300多美元。查驗完畢,開出驗房報告。
  在買主提問之後,L先生開始向買主提問:“頭款付多少?”
  通常,美國的購房者付30%頭款,其餘的分期付款,30年付清。不過,L先生說,如果你的經濟能力好,頭款就儘量多付一些,這樣可以減少分期付款所支付的利息。
  此外,每月要交管理費160美元,房產稅590美元,保險費60美元。不過,在美國買房所交的房產稅,可以抵扣個人所得稅。
  L先生在算好這一筆筆賬之後,又向我的小兒子提問:“你的錢是在股市裡,還是已經拋出來?”起初,小兒子不明白他的意思。經他解釋,才知道他曾經遭遇幾位買主,說是自己有錢,其實那錢在股市裡。要付頭款時,股票跌了,拿不出錢了!所以他必須提醒每一位買主。
  接著他又問我的小兒子:“你的信用紀錄好嗎?能夠從銀行貸款嗎?”他說,有的買主簽了購房合同之後,去銀行辦理貸款,卻因信用紀錄不好而貸不到款,結果無法履行合同。
  雙方的談話經歷了近兩小時,這才終於開始簽合同。美國的購房合同長達十頁!
  雙方商定,簽好合同之後,3天內買主要付一萬美元定金。如果不按時付定金,合同就作廢。另外,在簽好合同、付了定金之後10天內,買主可以反悔,經紀人全部退還定金。但是,如果超過10天,買主反悔,那就不退定金了。
  當然,在付了定金之後,賣主就不能反悔或者把房子賣給第三方了。賣主反悔,要賠給買主相等於定金的錢。通常在合同生效後10天驗房(驗房發現問題,房東承擔相應費用)。驗房後兩星期至20天內,買主要付清頭款。 編輯:林曉彥
  
   美國的住宅大都是這樣彼此獨立前後草坪花園
  6、變卦之後又成交
  第二天,經紀人打來電話,說當晚拿著合同跟賣主見面,賣主提出兩條意見:
  一是不同意“砍”去9000美元,堅持原價。
  二是買主要求在年底前把房款付給他,而他要等到明年2月才能把房子騰出——他要打“時間差”,用拿到的房款去買新房子,然後搬到新房子,才能騰出老房子!
  那兩條都是我的小兒子所不能接受的。
  買主把自己的意見告訴經紀人,經紀人又與賣主商量,再把賣主的意見轉告買主,如此反反覆復——因為按照規定,買主不能與賣主見面,必須通過經紀人商談。
  談來談去,雙方的意見無法統一。於是,那墨跡未乾的合同也就作廢了!
  後來才知道,本來賣主已經給經紀人說好“底線”。就在這時,一位美國球星也看中那幢房子。球星為了爭得此屋,就答應按照賣主原價買下。這樣,賣主當然願意賣給球星。
  球星與經紀人L先生簽了合同,但後來又因種種原因,沒有成交。於是,L先生倒過來又給我的小兒子打電話,希望再度談判,再簽合同。最終,我小兒子買下了這棟房子。
  我又記起那位“老美”經紀人,親自開車,花費半天時間,帶領我們看房。除了我的小兒子請他吃了一頓飯之外,一無所獲。看來,在美國做房地產經紀人,也頗吃力。不過,由於房地產交易的金額巨大,一旦做成一筆生意,經紀人從中抽取的中介費也是夠“顯赫”的。所以L先生告訴我,他來此做了幾年房地產經紀人,自己也已經在島上買好一幢房子。 編輯:林曉彥
  7、用60萬美元買了一棟1000平方米的別墅
  在美國,舊金山硅谷、紐約曼哈頓的房價,算是最貴的。最近我的一位朋友從德克薩斯州的達拉斯調到硅谷工作,他的第一反應就是硅谷的房價太貴。
  相比之下,美國別的州的房價要便宜得多。今年3月,我在小兒子家,接待從俄亥俄州來的上海朋友。記得,1993年我去美國的時候,他剛在美國上大學。他在1999年結婚。一轉眼,如今他已經有兩個兒子,老大14歲,老二8歲。
  他住在俄亥俄州代頓,那裡是飛機發明者萊特兄弟的家鄉,如今是美國空軍基地。但是近年來那裡經濟蕭條,人口外移嚴重,所以房價很低。他告訴我,剛在代頓買了新房子,比他現在的住房大一倍。新居是花60萬美元買的,1.1萬平方英尺(相當於1000平方米),6個卧室,兩個大客廳,有一個游泳池,還有很大的花園。這房子原價80多萬美元,最高時100多萬美元。他說,在上海人看來,這簡直是天堂,因為60萬美元在上海只能買100平方米左右的一套公寓房。
  在今年2月間,我從舊金山飛往美國南部的佛羅里達州,在那裡住了半個月。佛羅里達的房價也便宜,購房者之中,不少是退休老人。他們往往把原住地的房子賣掉,在佛羅里達買房子。原因是佛羅里達處於美國最南端,冬日暖和,適合養老。佛羅里達的房價以往一直就低,雖然2007年全美遭遇房價大跌的風暴,但佛州的房價跌得不算厲害。美國的房價到了2013年,才止跌回升,但是升幅不大。
  當然,佛羅里達也有真正的豪宅。我在佛羅里達的棕櫚樹灘,看到很多占地5000到10000平方米的“大宅門”,房價在1000萬美元以上。那裡是美國富豪的“冬日俱樂部”所在地——這些豪宅平時只是由管家管理,富豪們到了寒流襲擊美國時,才到這裡避寒,住一兩個月。編輯:林曉彥
  (原標題:留美購房攻略:在美國親歷租房和買房)
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